迪拜仓库短缺，企业纷纷迁往阿布扎比

　　

　　

　　莱坊(Knight Frank)的最新报告《迪拜和阿布扎比工业市场评论》(Dubai & Abu Dhabi Industrial Markets Review, Q3, 2023)显示，迪拜仓库空间短缺，一些企业正寻求转移到阿布扎比或考虑其他房地产类别。

　　报告称，迪拜工业市场的在建仓库库存供应仅为156万平方英尺。

　　莱坊表示，需求正在超过供应，租户面临着租赁更多二级库存的前景，而其他租户则被阿布扎比的地段所吸引，阿布扎比正受益于溢出需求。

　　阿布扎比和迪拜的仓库空间

　　莱坊在阿布扎比跟踪的六个主要子市场中，到目前为止，租金在下半年保持不变。

　　值得注意的是，KEZAD和马斯达尔的高入住率有助于维持租金。

　　莱坊还报告称，ADAFZ的需求有所上升，每平方米的租金为600迪拉姆。

　　为了满足日益增长的需求，ADAFZ正在制定一个新的总体规划，即占地超过6平方公里的Al Falah自由区，其中包括保税区和非保税区。

　　根据莱坊的数据，迪拜在2023年第一季度至第三季度录得990万平方英尺的新需求。

　　物流业在迪拜的需求中占主导地位，占新需求的44%，其次是制造业和工业(16%)以及科技行业(13%)。

　　在阿布扎比，2023年前9个月，新的工业和物流空间需求增长至35万平方米，比2022年同期大幅增长94%。

　　

　　图片由Pexels / Tiger Lily提供

　　副合伙人、工业和物流联席主管Maxim Talmatchi表示:“今年需求强劲，我们已经与来自亚太地区、独联体国家、土耳其和印度的几个新市场进入者合作。此外，现有的工业租户也在忙着扩大他们在迪拜的足迹。

　　“不断增长的需求促使本地及国际发展商寻找机会，以甲级物流楼宇出租产品进入市场。”

　　“我们预计未来10年将交付约900万至1000万平方英尺的甲级物流仓储。”

　　莱坊的报告还强调，虽然迪拜的仓库租金到目前为止在2023年下半年保持稳定，但JAFZA(每平方英尺25迪拉姆)和迪拜工业城(每平方英尺32迪拉姆)的B级租金与去年同期相比分别上涨了25%和19%。

　　同样，Al Quoz (A级)的租金比2020年1月的水平上涨了52%，使其成为迪拜最昂贵的仓库租赁地点。

　　

　　Faisal Durrani，莱坊(Knight Frank)中东和北非地区研究主管合伙人

　　中东和北非地区研究主管合伙人Faisal Durrani表示:“Al Quoz的转型仍在继续。这里的租金为每平方英尺58迪拉姆，零售商(其中许多是健身和健康企业、咖啡馆和艺术画廊)继续抢购仓库作为零售场所，增加了在城市这一地区根深蒂固的波西米亚氛围。

　　“对于工业租户来说，Al Quoz位于新旧迪拜之间的中心位置继续推动需求，尤其是物流(最后一英里中心)和汽车行业的租户。

　　“库存从仓储向零售的转变无疑将继续推高这里的租金，尤其是在轻工业单位的整体市场入住率徘徊在98%左右、供应如此有限的情况下。”

　　莱坊表示，由于阿联酋的战略位置、电子商务的增长以及对高效供应链解决方案的需求，迪拜正在经历来自美国的大量机构投资涌入。

　　然而，迪拜面临着主要工业和物流用地短缺的问题，这凸显了DIP和JAFZA等当局扩张计划的重要性。

　　莱坊(Knight Frank)预计，迪拜的工业租金将保持上涨势头。

　　严重的供应短缺，加上迪拜雄心勃勃的D33经济议程和2040年远景战略，巩固了莱坊的前景。

　　

　　阿联酋工业和物流联席主管Adam Wynne表示:“在未来12-16个月，随着市场的不断发展，我们预计工业和物流领域的一级和二级租金之间的差距将会扩大。

　　“租户仍然专注于获得一流的、国际指定的仓储，现在愿意支付溢价来占用这些空间，而过去并非如此。

　　“鉴于进入市场的供应有限，愿意投资资本支出来改造或翻新其老旧资产的房东将能够获得租金溢价。

　　“相比之下，拥有二级资产的房东可能能够在短期内维持入住率;然而，当新库存最终成为现实时，旧资产可能会面临租金下降和空置率上升的问题。”

　　莱坊还强调了市场面临的一个关键风险，称投资者需求的增加提高资本价值的速度快于租金，而租金压低了收益率。

　　莱坊(Knight Frank)预测，到2023年底，收益率将从上半年的约8.50%至8.75%下滑至8.0%至8.25%左右。

　　此外，由于债务成本增加，加息可能会抑制对工业资产的需求。这可能减缓甚至逆转收益率压缩。